5.2 Risicoparagraaf
5.2.1 Strategische risico’s
In deze risicoparagraaf zijn de belangrijkste strategische beïnvloedbare risico’s beschreven en uitgewerkt.
Strategisch risico 2: Financiële haalbaarheid van beleid door Opgaven en Middelen woningcorporaties De corporatiesector kan de stapeling van maatschappelijke opgaven onder de huidige investeringscondities niet volledig oppakken. Ongeveer een kwart van de investeringen in duurzame en betaalbare woningen zijn tot 2035 niet op te pakken.
Beheermaatregelen:
- Duurzame finacieringsstrategie
In juli 2021 heeft TBV Wonen haar financieringsstrategie herijkt. Vanaf 2022 streven we naar een duurzame financieringsstrategie. Daarmee kan TBV Wonen aan haar maatschappelijke opgave voldoen.
- Borgbaarheid leningen WSW
Onomkeerbare verplichtingen aangaan bij de investeringen moet worden afgestemd op de vrijgave van het borgingsplafond door WSW. In aanneemovereenkomsten voor nieuwbouw en renovatie moet in het vervolg de voorwaarde van borgbaarheid van de benodigde financiering opgenomen zijn.
- Financiële ratio’s Aw/WSW
TBV Wonen voldoet ook op langere termijn aan de financiële ratio’s van het WSW en Aw. Als bovenop de eigen ambities verandering van rijksbeleid volgt, kunnen de ratio’s alsnog onder druk komen te komen.
- Rentegevoeligheid en bouwkostenstijging
Als kapitaalintensieve organisatie is TBV Wonen gevoelig voor rentestijgingen. De bouwkosten stijgen mogelijk meer dan begroot. De begroting 2022 hebben we getoetst op gevoeligheid voor macro-economische ontwikkelingen. Die kan TBV Wonen opvangen binnen de ratio's
Op dit moment heeft TBV Wonen voldoende beheermaatregelen getroffen en de geplande ambities zijn financieel haalbaar.
Strategisch risico 3: Kwetsbaarheid huurders neemt toe Inkomensonzekerheid, extramuralisering zonder begeleiding, vergrijzing, afbrokkeling van het sociaal netwerk wat tot uiting komt in vereenzaming, verwaarlozing, huurachterstanden, overlast in de complexen en buurten, sociale onrust bij plaatsing bijzondere doelgroepen, groeiende intolerantie, bedreigingen medewerkers, ondermijning in onze wijken, fors stijgende energieprijzen waardoor energiearmoede dreigt.
Beheermaatregelen: De huren voor dit jaar zijn bevroren en er is eenmalig huurverlaging doorgevoerd voor huishoudens met een laag inkomen. De sterk stijgende energieprijzen maken de noodzaak om te verduurzamen nog groter.
- Leefbaarheid
Meer aandacht voor de leefbaarheid voor met name oudere en kwetsbare bewoners die eenzaam of beperkt zelfredzaam zijn of weinig sociaal netwerk hebben. Er zijn meer spanningen in de wijken en daarom is de formatie van de leefbaarheidsconsulenten uitgebreid.
- Renovaties
De renovaties vinden zoveel mogelijk contactloos plaats. Hiervoor zijn extra voorzieningen getroffen zoals extra sociale begeleiding en extra wisselwoningen. Er zijn twee PO+-projecten uitgevoerd waarbij met beperkte financiële middelen een labelsprong is gerealiseerd.
- Intensieve leefbaarheidsaanpak
Het project met intensieve leefbaarheidsaanpak dat sinds 2020 in Tilburg-Zuid loopt, is in 2021 uitgebreid naar Tilburg-Noord.
Op dit moment heeft TBV Wonen extra beheermaatregelen getroffen om de leefbaarheid in de wijken zo goed mogelijk op peil te houden. In de wijk is de inzet intensiever. De wettelijke maatregelen voor de huren zijn uitgevoerd. De verduurzamingsopgave is naar behoren opgepakt.
Strategisch risico 5: Onvoldoende tempo nieuwbouw en renovatie. Niet realiseren van maatschappelijke opgave Er is te weinig tempo in de investeringen en daardoor sluiten we niet aan bij ontwikkelingen in de stad en voor de doelgroep. Onvoldoende grondposities, stijgende bouwkosten, complexe verduurzamingskeuzes die bijna volledig financieel onrendabel zijn. De agenda is te ambitieus door duurzaamheids- en convenantafspraken.
Beheermaatregelen:
- Vastgoedsturing en portefeuillestrategie
TBV Wonen beschikt over een vastgestelde portefeuillestrategie, de RvC heeft die in het eerste kwartaal goedgekeurd. De portefeuillestrategie geeft inzicht in de voorspelbaarheid en stabiliteit van financiële resultaten. Zo beperken we het risico voor borging, weglekken van maatschappelijk vermogen of niet doelmatige besteding van middelen.
- Realisatiegraag investeringen
De realisatiegraad van de begrote investeringen in nieuwbouw en renovatie in 2021 is bijna 100%. Hiermee is het tempo in de investeringen volgens planning gerealiseerd. De getroffen beheermaatregelen hebben geleid tot een aanzienlijk beter tempo in het realiseren van de maatschappelijke opgave.
Strategisch risico 6: Woningmarkt
De woningmarkt had te lijden onder macro-economische ontwikkelingen, daling van de netto-inkomens, stijging van bouwkosten, een tekort aan bouwlocaties, tekort aan personeel en averechtse effecten van overheidsingrijpen in middeldure huur en verduurzaming. Als gevolg daarvan daalde de doorstroming en mutatiegraad, de slaagkans van onze doelgroep en nam de concurrentie tussen segmenten binnen onze voornaamste doelgroep toe.
Beheermaatregelen:
- Hogere nieuwbouwopgaves voor de corporaties. Ook in grote nieuwbouwprojecten moeten minimaal 20% sociale huurwoningen en 10% middeldure huurwoningen worden gerealiseerd.
- Om oplossingen te vinden voor de dubbele vergrijzing zijn een woonzorgvisie en nieuwe woonzorgconcepten in Tilburg in ontwikkeling.
- Er is een consulent doorstroming aangesteld om de bereidheid om te verhuizen naar een meer passende woning te bevorderen (HuisHoppen).
- De toewijzingsregels voor 2022 zijn gewijzigd. Er zijn hogere inkomensgrenzen voor de doelgroep. Zo komt er meer ruimte voor de primaire en secundaire doelgroep (van 90% naar 92,5% van de toewijzingen).
- Vrijstelling overdrachtsbelasting voor terugkoop Koopgarantwoningen vanaf 2022.
- De aftoppingsgrenzen zijn voor 2022 niet geïndexeerd door de huurbevriezing in 2021. De liberalisatiegrens is geïndexeerd met de inflatie, de streefhuren zijn afgetopt op de aftoppingsgrenzen.
Op dit moment heeft TBV Wonen voldoende beheermaatregelen getroffen om binnen haar mogelijkheden de woningmarktproblematiek aan te pakken.
5.2.2 Operationele activiteiten
De focus ligt op het voorkomen van risico’s in de (kern)processen. We moeten ze zo betrouwbaar mogelijk maken. De beheersmaatregelen die we getroffen hebben, zijn zo smart mogelijk beschreven. Regelmatig zijn er audits op de processen om vast te stellen of die nog steeds voldoen aan de eisen.
5.2.3 Financiële positie
Het financiële beleid op korte en lange termijn is gericht op een degelijke positie. Daarvoor hanteert TBV Wonen de financiële kaders van WSW en Aw. TBV wonen voldeed in 2021 steeds aan de normen van de financiële ratio’s van WSW en Aw. Steeds meer belastingdruk, explosief stijgende bouwkosten, uitdagingen op het gebied van nieuwbouw, renovatie en duurzaamheid én de betaalbaarheid voor de huurder noodzaken ons om kritisch te zijn op het investeringsprogramma en operationele uitgaven. De investeringsruimte willen we zo maximaal mogelijk benutten voor onze volkshuisvestelijke doelen.
5.2.4 Financiële verslaggeving en wet- en regelgeving
De sterk gereguleerde omgeving waarin woningcorporaties opereren is de afgelopen jaren vaak gewijzigd. Om boetes voor niet tijdig naleven te voorkomen, volgen we de wijzigingen in wet- en regelgeving. Dat vergt steeds meer tijd en aandacht.
5.2.5 Coronacrisis
Sinds maart 2021 had het coronavirus (COVID-19) weer de nodige impact op onze bewoners en organisatie. We hebben onze bedrijfsprocessen aangepast aan de richtlijnen en maatregelen van het RIVM en de Rijksoverheid om de gezondheid van onze medewerkers, bewoners en relaties te beschermen en waar mogelijk de dienstverlening aan onze bewoners voort te zetten.
De financiële continuïteit van TBV Wonen is niet in het geding gekomen dankzij een aantal sterke pijlers die door een coronacrisis niet onder druk komen te staan:
- De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid
- De vraag naar sociale huurwoningen is onverminderd hoog
- Het onroerend goed is courant en waardevast
- Financiële ratio’s zijn goed en hebben voldoende veiligheidsbuffers.
De enige situatie die TBV Wonen moeilijk op kan vangen is als er geen geborgde financiering beschikbaar komt, maar die kans is klein.
