4.5 Waardering bezit

We beschikken over een groot vermogen dat niet op de bank staat, maar geïnvesteerd is in stenen, hoofdzakelijk sociale huurwoningen. Het bezit wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat (hierna: marktwaarde). De marktwaarde van ons bezit bedroeg eind 2021 ongeveer € 1.290 miljoen (eind 2020: € 1.114 miljoen). Als we al ons vastgoed verkopen, zouden we deze marktwaarde kunnen omzetten in geld. Maar we hebben een maatschappelijk beleid: we willen voldoende woningen verhuren tegen een betaalbare huurprijs. Dat heeft tot gevolg dat onze woningen veel minder opleveren dan de marktwaarde. We noemen dit de beleidswaarde.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde bestaat uit de volgende onderdelen:

De beleidswaarde eind 2021 is met € 831 miljoen (op een marktwaarde verhuurde staat van € 1.291 miljoen) in verhouding 64,4% en dat is iets lager dan de beleidswaarde eind 2020 (65,8% van de marktwaarde verhuurde staat). Op het niveau van de onderlinge afslagen zijn er beduidende wijzigingen ten opzichte van 2020.

Beschikbaarheid De overdrachtskosten stegen van 3% naar 9%. De 9% netto contante waarde wordt in de beleidswaarde niet ingerekend, waardoor een (ruime) opslag op de beleidswaarde ontstaat.
Betaalbaarheid De hogere afslag betaalbaarheid wordt veroorzaakt door de sterk stijgende markthuren, terwijl de streefhuren relatief minder sterk zijn meegestegen.
Kwaliteit De gemiddelde onderhoudsnorm ligt met € 1.853 aanmerkelijk hoger dan de onderhoudsbegroting 2021 (€ 1.592). De afslag op kwaliteit is daardoor met € 135 miljoen aanmerkelijk hoger dan voorgaand jaar (€ 63 miljoen).
Beheer De afslag op beheerkosten in 2021 is aanmerkelijk lager dan in 2020 omdat deze kosten per woning lager zijn dan in 2020.

Per 31 december 2021 is in totaal € 499,1 miljoen (2020: € 499,1 miljoen) aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen, zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De mogelijkheden om de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. De doelstelling van TBV Wonen is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Daarom wordt van het vastgoed in exploitatie maar een beperkt deel afgestoten. Bij mutatie van de woning wordt alleen bij uitzondering de huur verhoogd tot de markthuur. De werkelijke onderhouds- en beheerlasten zijn hoger dan ingerekend in de marktwaarde.

We beschikken over een groot vermogen. Dat vermogen staat niet op de bank, maar is geïnvesteerd in stenen (hoofdzakelijk sociale huurwoningen).