5.2 Risicoparagraaf
5.2.1 Strategische risico’s
In deze risicoparagraaf zijn de belangrijkste strategische beïnvloedbare risico’s beschreven en uitgewerkt.
Strategisch risico 2: Financiële haalbaarheid van beleid door Opgaven en Middelen woningcorporaties Ongeveer een kwart van de investeringen in duurzame en betaalbare woningen zijn tot 2035 niet op te pakken. Beheermaatregelen: Duurzame financieringsstrategie Vanaf 2022 streven we naar een duurzame financieringsstrategie met toepassing van de financierings-/investeringsratio. Daarmee kan TBV Wonen aan haar maatschappelijke opgave kan voldoen.
Borgbaarheid leningen WSW Onomkeerbare verplichtingen aangaan bij de investeringen moet worden afgestemd op de vrijgave van het borgingsplafond door WSW. Aanneemovereenkomsten voor nieuwbouw en renovatie moeten voortaan voldoen aan de voorwaarde van borgbaarheid van de benodigde financiering.
Financiële ratio’s Aw/WSW TBV Wonen voldoet aan de financiële ratio’s van het WSW en Aw, ook op langere termijn, met behoud van investerend vermogen en voldoende buffer om in te spelen op strategische risico’s.
Rentegevoeligheid en bouwkostenstijging TBV Wonen is een kapitaalintensieve organisatie en daardoor gevoelig voor rentestijgingen. De bouwkosten stijgen mogelijk meer dan begroot volgens de parameters van de Aw. Op dit moment heeft TBV Wonen voldoende beheermaatregelen getroffen en de geplande ambities zijn financieel haalbaar.
Strategisch risico 3: Kwetsbaarheid huurders neemt toe Inkomensonzekerheid, extramuralisering zonder begeleiding, vergrijzing, afbrokkeling van sociaal netwerk wat leidt tot vereenzaming, verwaarlozing, huurachterstanden, overlast in complexen en buurten, sociale onrust bij plaatsing bijzondere doelgroepen, groeiende intolerantie, bedreigingen medewerkers. Ondermijning in onze wijken. Beheermaatregelen: Leefbaarheid Meer aandacht voor leefbaarheid van met name oudere en kwetsbare bewoners (eenzaamheid, beperkte zelfredzaam, weinig sociaal netwerk).
Renovaties De lopende renovaties in bewoonde staat zijn vooral in complexen met veelal oudere en kwetsbare bewoners. -Intensieve leefbaarheidsaanpak In Tilburg-Noord loopt een project met intensieve leefbaarheidsaanpak om o.a. ondermijning tegen te gaan.
Strategisch risico 5: Onvoldoende tempo nieuwbouw en renovatie. Niet realiseren van maatschappelijke opgave Als organisatie niet aansluiten bij ontwikkelingen in de stad/doelgroep door het geringe tempo in investeringen. Onvoldoende grondposities. Stijgende bouwkosten belemmeren nieuwbouw en renovatie. Keuzes voor verduurzaming vastgoed zijn complex en bijna volledig financieel onrendabel. Te ambitieuze agenda door duurzaamheids- en convenantafspraken.
Beheermaatregelen: Vastgoedsturing en concept-portefeuillestrategie Belangrijk voor vastgoedsturing is de uitwerking van de portefeuillestrategie. Die geeft inzicht in de voorspelbaarheid en stabiliteit van (lange termijn) financiële resultaten.
Realisatiegraad investeringen De realisatiegraad van de MIR is bijna verdubbeld ten opzichte van vorig jaar. Twee renovatieprojecten (Grote Eik en Korvelplein) zijn door corona opnieuw gepland, de nieuwbouwprojecten in uitvoering zijn met inachtneming van de RIVM-richtlijnen voortgezet. De getroffen beheermaatregelen hebben geleid tot een beter tempo in het realiseren van de maatschappelijke opgave.
5.2.2 Operationele activiteiten
De focus ligt op het voorkomen van risico’s in de (kern)processen. Daarom moeten we ze zo betrouwbaar mogelijk maken. De beheersmaatregelen die we getroffen hebben, zijn zo ‘smart’ mogelijk beschreven. Regelmatig zijn er audits op de processen om vast te stellen of ze voldoen aan de eisen.
5.2.3 Financiële positie
Het financiële beleid op korte en lange termijn is gericht op een solide financiële positie. Daarvoor hanteert TBV Wonen de financiële kaders van WSW en Aw. TBV wonen voldoet in 2020 voortdurend aan de normen van de financiële ratio’s van WSW en Aw.
Door de toenemende belastingdruk, de explosief stijgende bouwkosten en uitdagingen in renovatie, duurzaamheid én de betaalbaarheid voor de huurder moeten we kritisch zijn op het investeringsprogramma en operationele uitgaven. De investeringsruimte willen we zo maximaal mogelijk benutten voor onze volkshuisvestelijke doelen.
5.2.4 Financiële verslaggeving en wet- en regelgeving
Woningcorporaties opereren in een sterk gereguleerde omgeving met veel en complexe regelgeving die de afgelopen jaren ook vaak gewijzigd is. Die veranderingen verhogen het risico op niet tijdige naleving van actuele wet- en regelgeving, met mogelijk boetes als gevolg. We volgen daarom wijzigingen in wet- en regelgeving permanent.
5.2.5 Coronacrisis
Sinds maart 2020 zijn we als samenleving terechtgekomen in een crisissituatie veroorzaakt door het coronavirus (COVID-19), met de nodige impact op onze bewoners en op onze organisatie. Het RIVM en de Rijksoverheid hebben richtlijnen en maatregelen afgegeven waar we onze bedrijfsprocessen op aangepast en afgestemd hebben. Zo willen we de gezondheid van onze medewerkers, bewoners en relaties beschermen en waar mogelijk de dienstverlening aan onze bewoners voortzetten. De bijzondere omstandigheden in 2020 hadden een negatieve invloed op de realisatie van onze doelstellingen. Dat komt vooral naar voren in verminderde dienstverlening aan onze huurders en vertraging in renovatieprojecten door omschakeling naar contactloos renoveren. Duidelijk is wel dat de financiële continuïteit van TBV Wonen niet in het geding komt door corona. Ons bedrijfsmodel kent een aantal sterke pijlers, die door de coronacrisis niet onder druk komen te staan. De enige situatie die TBV Wonen moeilijk op kan vangen is als er geen geborgde financiering beschikbaar komt. De kans dat dit scenario zich voordoet is beperkt. Voorlopig schatten wij de impact van de corona-pandemie op de financiële continuïteit van onze corporatie als (zeer) beperkt in. Dat betekent dat er geen sprake is van een materiële onzekerheid over de continuïteit van TBV Wonen.
