5.2 Risicoparagraaf
5.2.1 Strategisch risico
In deze risicoparagraaf zijn de belangrijkste beïnvloedbare strategische risico’s beschreven en uitgewerkt.
Strategisch risico 2: Financiële haalbaarheid van beleid door Opgaven en Middelen woningcorporaties
De corporatiesector kan de stapeling van maatschappelijke opgaven onder de huidige investeringscondities niet volledig oppakken. Ongeveer een kwart van de investeringen in duurzame en betaalbare woningen zijn tot 2035 niet op te pakken.
Beheermaatregelen:
• Duurzame financieringsstrategie In juli 2021 heeft TBV Wonen haar financieringsstrategie herijkt. We streven naar een duurzame financieringsstrategie met toepassing van de financierings-/investeringsratio.
• Borgbaarheid leningen WSW Onomkeerbare verplichtingen aangaan bij investeringen moet worden afgestemd op de vrijgave van het borgingsplafond door WSW.
• Financiële ratio’s Aw/WSW TBV Wonen voldoet aan de financiële ratio’s van het WSW en Aw, ook op langere termijn. Als boven op de eigen ambities van TBV Wonen nog meer verandering van rijksbeleid volgt, kunnen de ratio’s onder druk komen te staan.
• Rentegevoeligheid en bouwkostenstijging TBV Wonen is een kapitaalintensieve organisatie en daardoor gevoelig voor rentestijgingen. De bouwkosten stijgen meer dan begroot volgens de parameters van de Aw. De begroting 2023 hebben we getoetst op de gevoeligheid voor macro-economische ontwikkelingen. De conclusie is dat TBV Wonen die kan opvangen.
Op dit moment heeft TBV Wonen voldoende beheermaatregelen getroffen en de geplande ambities zijn financieel haalbaar.
Strategische risico 3: Kwetsbaarheid huurders neemt toe
Naast inkomensonzekerheid, extramuralisering zonder begeleiding, vergrijzing, vereenzaming, verwaarlozing, huurachterstanden, overlast, sociale onrust bij plaatsing bijzondere doelgroepen, groeiende intolerantie, bedreigingen aan onze medewerkers en ondermijning werd de dreiging van energiearmoede voor veel van onze huurders werkelijkheid door een forse stijging van de energieprijzen.
Beheermaatregelen:
In 2022 zijn de huren beperkt gestegen. De energiearmoede maakt de noodzaak om de vastgoedportefeuille te verduurzamen met de juiste no-regretmaatregelen nog groter. De overheid is burgers tegemoetgekomen met een extra korting op de energiebelasting en energiecompensatie.
• Leefbaarheid Meer aandacht voor de leefbaarheid voor met name onze oudere en kwetsbare bewoners. De spanningen in de wijken nemen toe en dat geeft meer werkdruk voor de leefbaarheidsconsulenten en wijkbeheerders. Intern hebben we afspraken gemaakt over de werkwijze bij leefbaarheidscasussen.
• Renovaties In 2022 zijn de renovaties zoveel mogelijk contactloos uitgevoerd. Hiervoor zijn extra voorzieningen getroffen zoals extra sociale begeleiding en extra wisselwoningen. We zien in renovatieprojecten een duidelijke ontwikkeling: er is steeds meer zorggerelateerde problematiek (psychiatrische problemen, dementie, eenzaamheid) in combinatie met agressie en verwarring.
• Intensieve leefbaarheidsaanpak Sinds 2020 loopt in Tilburg-Zuid een project met intensieve leefbaarheidsaanpak dat in 2021 uitgebreid is naar Tilburg-Noord. We werken daar meer gebieds- en wijkgericht samen met bewoners en maatschappelijke partners.
• Verduurzamingsopgave Isolatie, zonnepanelen en hybride installaties verlagen het energieverbruik, waardoor de woonlasten beter betaalbaar zijn. In 2022 is een nieuwe installateur voor zonnepanelen gestart, waardoor aanzienlijk meer zonnepanelen worden gelegd. Steeds meer huurders willen zonnepanelen.
• Energiearmoede Met extra energiecoaches en meer deelname aan de zonnepanelenprojecten is de bestrijding van energiearmoede in 2022 versneld.
• Eerste Hulp bij Hoge Energiekosten De pilot Eerste Hulp bij Hoge Energiekosten is gestart bij drie complexen met hoog energieverbruik.
• Landelijke Prestatieafspraken Wij volgen de Landelijke Prestatieafspraken van juni 2022 met forse huurmatiging en een impuls voor leefbaarheid.
TBV Wonen heeft in 2022 extra beheermaatregelen getroffen voor leefbaarheid. In de wijk is de inzet intensiever.
Strategisch risico 5: Onvoldoende tempo nieuwbouw en renovatie. Niet realiseren van maatschappelijke opgave
Er zijn onvoldoende grondposities. Stijgende bouwkosten belemmeren nieuwbouw en renovatie. Keuzes voor verduurzaming van vastgoed zijn complex en zijn bijna volledig financieel onrendabel.
Beheermaatregelen:
• Vastgoedsturing en portefeuillestrategie
De portefeuillestrategie geeft inzicht in de voorspelbaarheid en stabiliteit van financiële resultaten. Daarmee beperken we het risico voor borging, weglekken van maatschappelijk vermogen of niet doelmatige besteding van middelen. De RvC heeft de geactualiseerde portefeuillestrategie in het vierde kwartaal van 2022 goedgekeurd.
• Realisatiegraad investeringen
De realisatiegraad van de begrote investeringen in nieuwbouw en renovatie in 2022 is 77%. De beheermaatregelen hebben geleid tot een aanzienlijk beter tempo in de realisatie van de maatschappelijke opgave.
Strategisch risico 6: Woningmarkt
Als gevolg van allerlei economische ontwikkelingen daalde de doorstroming en mutatiegraad, de slaagkans van onze doelgroep en nam de concurrentie binnen onze voornaamste doelgroep toe.
Beheermaatregelen:
- In Tilburg zijn de convenantafspraken verstevigd met hogere nieuwbouwopgaves voor de corporaties. In nieuwbouwprojecten moeten minimaal 35% sociale en middeldure huurwoningen worden gerealiseerd.
- Een woonzorgvisie en nieuwe woonzorgconcepten zijn in Tilburg in ontwikkeling om oplossingen te vinden voor de dubbele vergrijzing.
- Een consulent doorstroming is aangesteld om de bereidheid van huurders om te verhuizen naar een meer passende woning te bevorderen (HuisHoppen).
- In 2022 zijn de inkomensgrenzen voor de doelgroep verhoogd om meer ruimte te maken voor de primaire en secundaire doelgroep.
- Vrijstelling overdrachtsbelasting voor terugkoop Koopgarantwoningen vanaf 1 januari 2022.
- De aftoppingsgrenzen zijn voor 2022 niet geïndexeerd door de huurbevriezing in 2021. De streefhuren zijn afgetopt op de aftoppingsgrenzen, waardoor ze niet stijgen in 2022.
5.2.2 Operationele activiteiten
In 2022 zijn we verdergegaan met de procesbeschrijvingen waar we in 2020 mee gestart zijn. We hebben de risico’s per proces in kaart gebracht. Daarbij zijn we risicogericht te werk gegaan en hebben we de belangrijkste processen en risico’s als eerste aan elkaar verbonden en inzichtelijk gemaakt. De beheersmaatregelen die we getroffen hebben zijn zo smart mogelijk beschreven. Regelmatig zijn er audits op de processen gedaan om vast te stellen of de processen nog steeds voldoen aan de eisen.
5.2.3 Financiële positie
Het financiële beleid op korte en lange termijn is gericht op een solide financiële positie. Daarvoor hanteert TBV Wonen de financiële kaders van WSW en Aw. TBV wonen voldeed in 2022 steeds aan de normen van de financiële ratio’s van WSW en Aw.
Oplopende verhuurderheffing en stijgende uitgaven aan vennootschapsbelasting in combinatie met explosief stijgende bouwkosten) en uitdagingen op het gebied van renovatie en duurzaamheid én de betaalbaarheid voor de huurder, dwingen ons om kritisch te zijn op het investeringsprogramma en operationele uitgaven.
De investeringsruimte willen we zo maximaal mogelijk benutten voor onze volkshuisvestelijke doelen.
5.2.4 Financiële verslaggeving en wet- en regelgeving
De complexe regelgeving waar woningcorporaties mee te maken hebben, is de afgelopen jaren vaak gewijzigd. Als we de actuele wet- en regelgeving niet op tijd naleven kunnen we boetes krijgen. We volgen daarom voortdurend de wijzigingen in wet- en regelgeving. Dat kost ons steeds meer tijd en aandacht.
