4.5 Waardering bezit

We beschikken over een groot vermogen. Dat vermogen staat niet op de bank, maar is geïnvesteerd in stenen, hoofdzakelijk sociale huurwoningen. Het bezit wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Die bedroeg eind 2022 ongeveer € 1.380 miljoen. Als we al ons vastgoed verkopen, zouden we deze marktwaarde kunnen omzetten in geld. Na aflossing van onze leningen zou er dan veel geld overblijven. Maar we hebben een maatschappelijk beleid: we willen voldoende woningen verhuren tegen een betaalbare huurprijs. Dat heeft tot gevolg dat onze woningen veel minder opleveren dan de marktwaarde. We noemen dit de beleidswaarde.

De beleidswaarde ultimo 2022 is met € 965 miljoen (op een marktwaarde verhuurde staat van € 1.381 miljoen) in verhouding 70% en dat is hoger dan eind 2021 (831 miljoen beleidswaarde was 64,4% van de marktwaarde verhuurde staat).

Op het niveau van de onderlinge afslagen zijn echter duidelijke wijzigingen ten opzichte van 2021.

Beschikbaarheid De beleidswaarde wordt in het handboek naar 0% ‘gecorrigeerd’. In de marktwaarde verhuurde staat wordt gerekend met totale overdrachtskosten op peildatum 31-12-2022 van 9%. Die wordt in de beleidswaarde niet ingerekend, waardoor een (ruime) opslag op de beleidswaarde ontstaat.
Betaalbaarheid De afslag betaalbaarheid (streefhuur i.p.v. markthuur) is hoger dan voorgaand jaar door de sterk stijgende markthuren. De streefhuren zijn minder sterk gestegen vanwege de prestatieafspraken en het behouden van betaalbare huurwoningen in de huurklassen. Er wordt ook geen verhuurdersheffing meer ingerekend.

Kwaliteit De gemiddelde onderhoudsnorm (15-jaars gemiddelde van de onderhoudsbegroting) ligt met € 1.818 iets lager dan de onderhoudsbegroting 2022 (€ 1.853). De afslag op kwaliteit (onderhoud) is daardoor met € 85 miljoen lager dan voorgaand jaar (€ 135 miljoen). In tegenstelling tot de vorige begroting zijn alleen maar de overheadkosten voor 9 opzichters toegerekend, t.o.v. alle ondersteunende functies zoals deze in de begroting 2022 waren toegerekend. Per saldo zorgt dit voor een iets lagere norm ten opzichte van 2021 en dus een lagere afslag.

Beheer De afslag op beheerkosten in 2022 is hoger dan in 2021. De beheernorm is gestegen tot € 753 (2021: € 736). De lichte stijging is het gevolg van een wijziging in kostentoerekening voor de jaarrekening waardoor de kosten voor beheer zijn toegenomen ten opzichte van 2021.

Per 31 december 2022 is in totaal € 686 miljoen (2021: € 612 miljoen) aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen, zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs.

Omdat de doelstelling van TBV Wonen is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie maar een beperkt deel afgestoten worden. Bij mutatie van een woning wordt alleen bij uitzondering de huur verhoogd tot de markthuur. De werkelijke onderhouds- en beheerlasten zijn hoger dan ingerekend in de marktwaarde.

We beschikken over een groot vermogen. Dat vermogen staat niet op de bank, maar is geïnvesteerd in stenen (hoofdzakelijk sociale huurwoningen).