4.5 Waardering bezit
We beschikken over een groot vermogen. Dat vermogen staat niet op de bank, maar is geïnvesteerd in stenen, hoofdzakelijk sociale huurwoningen. Het bezit wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde verhuurde staat. Die bedroeg eind 2023 € 1.265 miljoen (ultimo 2022: € 1.380 miljoen). Als we al ons vastgoed verkopen, zouden we deze marktwaarde kunnen omzetten in geld. Na aflossing van onze leningen zou er dan veel geld overblijven. Maar we hebben een maatschappelijk beleid: we willen voldoende woningen verhuren tegen een betaalbare huurprijs. Dat heeft tot gevolg dat onze woningen veel minder opleveren dan de marktwaarde. We noemen dit de beleidswaarde.
De beleidswaarde bedroeg eind 2023 € 752 miljoen. Dat is beduidend lager dan de beleidswaarde eind 2022, namelijk € 965 miljoen.
Op het niveau van de onderlinge afslagen zijn wijzigingen tussen 2023 en 2022.
- Beschikbaarheid De beleidswaarde wordt in het handboek naar 0% gecorrigeerd. In de marktwaarde verhuurde staat wordt gerekend met totale overdrachtskosten op peildatum 31-12-2023 van 11,4%. Die wordt in de beleidswaarde dus niet ingerekend, waardoor een (ruime) opslag op de beleidswaarde ontstaat.
- Betaalbaarheid De afslag betaalbaarheid (streefhuur i.p.v. markthuur) is hoger dan voorgaand jaar door de sterk stijgende markthuren. De streefhuren zijn minder sterk gestegen vanwege de prestatieafspraken en het behoud van betaalbare huurwoningen in de huurklassen.
- Kwaliteit De gemiddelde onderhoudsnorm (15-jaars gemiddelde van de onderhoudsbegroting) ligt met € 2.193 hoger dan de onderhoudsbegroting 2023 (€ 1.818). De afslag op kwaliteit (onderhoud) is daardoor met € 181 miljoen hoger dan voorgaand jaar (€ 86 miljoen).
- Beheer De afslag op beheerkosten in 2023 is hoger dan in 2022. De beheernorm is gestegen tot € 873 (2022: € 753). De stijging is het gevolg van toegenomen personeelskosten en hogere toerekening organisatiekosten.
Per 31 december 2023 is in totaal € 548 miljoen (2021: € 686 miljoen) aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen, zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs.
Omdat de doelstelling van TBV Wonen is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie maar een beperkt deel afgestoten worden. Bij mutatie wordt alleen bij uitzondering de huur verhoogd tot de markthuur. De werkelijke onderhouds- en beheerlasten zijn hoger dan ingerekend in de marktwaarde.
