5.2 Risicoparagraaf
5.2.1 Strategische risico’s
In deze risicoparagraaf zijn de belangrijkste beïnvloedbare strategische risico’s beschreven en uitgewerkt.
1. Toenemende afhankelijkheid data en systemen
We zijn steeds meer afhankelijk van data en systemen. Dat kan ertoe leiden dat niet de optimale besluiten worden genomen door onjuiste of onvolledige data, cybercriminaliteit, datalekken en doordat privacy, databeheer en cloudoplossingen niet op orde zijn. In de nieuwe Digitale Strategie (2024-2026) staan zes speerpunten voor digitale vaardigheid, roadmap naar de cloud, beheerorganisatie, online dienstverlening, cybersecurity en privacy en datakwaliteit en -analyses. Medewerkers worden getraind in digitaal bewustzijn. Met de belangrijkste IT-leveranciers Previder en Cegeka wordt actief besproken of alle SLA-afspraken goed worden opgevolgd. 2. Politieke onvoorspelbaarheid en instabiliteit
De Nationale Prestatie Afspraken zijn ambitieus. TBV Wonen heeft ze vertaald naar de geactualiseerde portefeuillestrategie. Omgeving en wetgeving om nieuwbouwwoningen en verduurzaming te realiseren zijn steeds complexer. We kunnen deze zaken beheersen door zo adaptief mogelijk te blijven. 3. Grote veranderingen in rente of inflatie
TBV Wonen is een kapitaalintensieve organisatie en daardoor gevoelig voor rentestijgingen. Het rentepercentage is in 2023 fors gestegen, ook voor geborgde leningen. TBV Wonen is over het algemeen langlopend gefinancierd, waardoor een actuele rentewijziging niet meteen en volledig doorwerkt in de rentelasten. De bouwkosten stijgen nog steeds, meer dan begroot volgens de parameters van de Aw. Daarom hebben we verschillende scenario’s doorgerekend. 4. Niet realiseren vastgoedopgave
Bij het vaststellen van de portefeuillestrategie 2020-2030 zijn scenario’s met hogere investeringsvolumes en woningaantallen doorgerekend. Die zijn nog steeds financieel haalbaar. In de uitwerking van de portefeuillestrategie moeten we wel blijven sturen op de planning van de verduurzamingsopgave. Een steeds groter knelpunt daarin is de beperkte capaciteit bij Enexis en Ennatuurlijk.
De afgelopen jaren heeft TBV Wonen gewerkt aan meer personele capaciteit voor investeringen in nieuwbouw en renovatie en een meer realistische MIR die we mogelijk niet volledig kunnen realiseren. Externe oorzaken, zoals het stikstofbeleid, vertraagde vergunningen en ingewikkelde herontwikkelingen, kunnen onze vastgoedprojecten vertragen.
De ambities van de portefeuillestrategie kunnen financieel worden waargemaakt. Voor extra nieuwbouw- of renovatieprojecten in de begrotingsperiode 2024-2028 is de financiële flexibiliteit beperkt. 5. Toenemend aandeel kwetsbare huurders
De wooncrisis en energie-armoede maken de maatschappelijke opgave steeds groter. De huren zijn in 2023 voor de lage inkomens verlaagd. De huurstijging voorzien we in de komende in lijn met de loonontwikkeling minus 0,5%.
TBV Wonen heeft investerend vermogen om in te zetten voor deze grote maatschappelijke opgave en voor kwetsbare huurders. Onze gebiedsgerichte aanpak, in afstemming met de gemeente Tilburg en maatschappelijke partners, zetten we onverminderd voort omdat de achterstand op leefbaarheid in wijken met veel corporatiebezit nog niet is ingelopen. We willen de woningvoorraad ook beter benutten door woningen te transformeren, te delen en te splitsen. 6. Afhankelijkheid van samenwerkingsrelaties
TBV Wonen realiseert haar opgaven in samenwerking met samenwerkingspartners zoals gemeentes, collega-corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties en comakers. Als we afhankelijk zijn van derden kan de realisatie van onze ambitie in de knel komen.
5.2.2. Operationele activiteiten In 2023 zijn we verdergegaan met de procesbeschrijvingen waar we in 2020 mee gestart zijn. We hebben de risico’s per proces in kaart gebracht en de belangrijkste processen en risico’s als eerste aan elkaar verbonden en inzichtelijk gemaakt. De beheersmaatregelen die we getroffen hebben, zijn zo smart mogelijk beschreven. Regelmatig zijn er audits op de processen gedaan om vast te stellen of de processen nog steeds voldoen aan de eisen.
5.2.3. Financiële positie Het financiële beleid op korte en lange termijn is gericht op een solide financiële positie. Daarvoor hanteert TBV Wonen de financiële kaders van WSW en Aw. TBV Wonen voldeed in 2023 steeds aan de normen van de financiële ratio’s van WSW en Aw. We hadden te maken met toenemende belastingdruk. De uitgaven aan vennootschapsbelasting stegen omdat compensabele verliezen en rente-aftrekbeperking wegvielen. Dit in combinatie met explosief stijgende bouwkosten dwingen ons om kritisch te zijn op het investeringsprogramma en operationele uitgaven.
De investeringsruimte willen we zo maximaal mogelijk benutten voor onze volkshuisvestelijke doelen. 5.2.4 Financiële verslaggeving en wet- en regelgeving De complexe regelgeving waar woningcorporaties mee te maken hebben, is de afgelopen jaren vaak gewijzigd. Als we de actuele wet- en regelgeving niet op tijd naleven, kunnen we boetes krijgen. We volgen daarom voortdurend de wijzigingen in wet- en regelgeving. Dat kost ons steeds meer tijd en aandacht.
5.2.5 Financiële risico’s Financiële risico’s: bewaken ICR blijft essentieel
- Geborgde financiering Als gevolg van de volkshuisvestelijke opgave en duurzaamheidseisen moeten we meer investeren. De recente borgingsbrief van het WSW geeft aan dat er voldoende borging beschikbaar is om het investeringsprogramma 2023-2024 te kunnen realiseren.
- Renteontwikkeling 2023 De rente voor leningen liep in 2023 op. Voor nieuwe leningen betekent dit direct een hogere rentelast en een dalende ICR.
- Langjarig begrotingsperspectief begroting 2023 We hebben de begroting voor 2024 aanvullend voor 10 jaar doorgerekend. Als we voldoende spreiding aanbrengen in de nieuwbouw- en verduurzamingsopgave blijven de financiële ratio’s binnen de extern gestelde normen van het WSW en binnen onze eigen signaalwaardes.
- Financiële doorrekening gewenste MIR op huidige stand en scenarioanalyses. Hieruit blijkt dat TBV Wonen, door huurverlaging en kostenstijgingen, tegen haar financiële grenzen aanloopt en dat bijsturing noodzakelijk is.
